Investissement Ehpad
: EHPAD, Scellier, résidences de tourismes, résidences étudiantes, résidences d'affairesattention à l'éscroquerie au lmp
Depuis quelques temps, un procédé d’abus de confiance et d’ éscroquerie à été mis à jour dans le sud de la France.
Le principe : Vendre des lots en LMP à une clientèle de profession libérale mais dans un volume 3 à 4 fois supérieur à la capacité financière de remboursement des Clients.
Comment ? : Financer le même Client par 4 à 8 établissements financiers différents, sans forcement avertir les organismes des demandes de prêts parallèles. Les financements se font tous sur une base d’acquisition TTC, avec la possibilité pour les Clients de récupérer le remboursement de la TVA pour leur Trésorerie.
Exemple chiffré : La Société fait souscrire pour un de ses Clients 4 millions d’euros de LMP, cette société fait ensuite 6 à 8 prêts pour le Client pour le montant total. Le Client va récupérer 800 000 euros de TVA. Le remboursement du crédit va s’élever environs sur 20 ans à 322 000 par an, les revenus perçus des biens en LMP sur une base de l’acquisition Hors Taxes de 3 100 000 euros sont de l’ordre de 124 000 euros (4 000 000 € moins la TVA de 800 000 euros moins les frais d’acquisition de 100 000 euros, base de rendement de 4% net ). Le delta annuel à la charge du client sera donc de près de 200 000 euros par an…..
Après l ‘épuisement de la réserve de la TVA, 3 à 4 ans, Le Client se retrouve avec une charge de remboursement annuelle supérieure à ses revenus professionnels….
Conseils :
- Un investissement financier en LMP ou autres support doit toujours être fait en rapport avec la capacité de remboursement de chaque Client.
- Le financement de l’opération doit se faire pour le montant hors taxes, la TVA pouvant éventuellement se financer par un prêt court terme et être sodé à réception du remboursement de la TVA et en aucuns cas servir de trésorerie afin d’éviter toute mauvaise surprise après épuisement de cette somme.
- Chaque Client doit avoir l’information précise de son investissement et de son coût financier sur la durée totale de son projet.
- Il est indispensable d'avoir en sa possession les exemplaires de baux commerciaux contre signés par les exploitants avant le passage de l'acte chez le notaire.
