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Loi Scellier
Etude personnalisée
Défiscalisation : Loi Scellier
LA RÉDUCTION D’IMPOT PAR L’INVESTISSEMENT LOCATIF DISPOSITIF " SCELLIER"
UN NOUVEAU DISPOSITIF :
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Une réduction d’impôt de 25% à 37% du prix de revient de l’investissement, pour les acquisitions en 2009 et 2010.
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Une réduction d’impôt de 20% à 32% du prix de revient de l’investissement, pour les acquisitions en 2011 et 2012.
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Imputation du déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
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Possibilité d’acquérir sur une même année un logement« Scellier » et d’autres biens bénéficiant d’autres régimes de défiscalisation.
La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, instaure un nouveau dispositif d’investissement locatif surnommé « loi Scellier » ou « Robien bis » et « Borloo bis ». Au-delà de la création de cette réduction d’impôt, la loi de finances pour 2009 précise également que le régime « Robien recentré » et « Borloo » ne seront applicables que pour les acquisitions faites au plus tard le 31 décembre 2009. Les deux dispositifs ne peuvent pas se cumuler pour une même acquisition.
Les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 , peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu .
I. L’AVANTAGE FISCAL
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le taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010 , et à 20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012 .
Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions d’application que l’investissement Borloo (plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant ou un descendant), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation, l’acquéreur bénéficie également d’un abattement de 30% sur le montant des loyers.
Attention ! Ce nouveau régime de défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi « Scellier » entre 2009 et 2012.
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Base de calcul
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’appartement. On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.
Exemple pour un investissement réalisé en 2009 de 300 000 € :
La réduction d’impôt sera de 75 000 € sur 9 ans à raison de 8 333 € par an. Une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an, soit 6 000 € est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 111 000 € pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 €.
Cette réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur neuf ans . Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée pour la 1 ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).
Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes .
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Les déficits fonciers
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € .
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu . Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.
II. LES CONDITIONS D'APPLICATION
Les conditions relatives au logement
* Les immeubles concernés Les logements neufs , en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, les locaux transformés en logements, ou les locaux réhabilités.
* Le recentrage géographique Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs « Robien-Borloo ». Les logements réalisés en 2009 en zone C restent cependant éligibles aux dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo ».
* Le démembrement de propriété Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.
* Le recentrage géographique Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs « Robien-Borloo ». Les logements réalisés en 2009 en zone C restent cependant éligibles aux dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo ».
* Le démembrement de propriété Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.
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Les conditions relatives à la location
* Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.
* L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure.
* L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond de loyer (et de ressources du locataire si option avec abattement). Ces plafonds sont ceux appliqués aux régimes « Robien » et « Borloo ».
* La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou un descendant si option avec abattement).
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L’indivision
En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (limitée à 300 000 €) du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
III. REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL
Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Cas de remise en cause les plus fréquents :
- Le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans dans les conditions légales.
- La cession du logement avant 9 ans.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque l’un de ces événements revient à la suite d’une invalidité de 2 ème ou 3 ème catégorie, du licenciement ou du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.
IV. EN PRATIQUE
Si pour bénéficier de ce nouveau dispositif, les promesses d’achat doivent être signées après le 1 er janvier 2009, les contrats de réservations ne sont pas concernés par ce problème de date. Ainsi les propriétaires qui ont signé l’acte de vente après le 1er janvier 2009 pourront bénéficier de la loi « scellier » même si le contrat de réservation a été signé avant le 1er janvier 2009. . (cf. Feuillet rapide Francis Lefebvre N°67-08 du 31 décembre 2008).
Il n’existe aucune incompatibilité entre l’acquisition d’un bien sous le régime « Scellier » et la possession de biens bénéficiant d’autres systèmes de défiscalisation (Borloo, Girardin, Malraux…)
Le choix du régime à appliquer à l’appartement, Robien, Borloo ou nouveau dispositif (avec option sur 9 ans sans abattement ou option sur 9 ans + 6 ans avec abattement), devra se faire lors de la signature du contrat de gérance pour permettre au gestionnaire de choisir le locataire s’il y a un plafond de ressources à respecter. Au niveau fiscal, le propriétaire devra mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers (formulaire n° 2044) l’option choisie.
V. SYNTHÈSE DU DISPOSITIF
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« Loi Scellier » sur 9 ans ou « Robien BIS » |
« loi Scellier » sur 15 ans ou « Borloo BIS » |
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Engagement de location |
9 ans |
9 ans puis sur option 3 ans renouvelable une fois |
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Réduction d'impôt |
Signature de l'acte en 2009 et 2010 |
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25% du prix de revient, étalée sur 9 ans |
25% du prix de revient, étalée sur 9 ans. 2% par an par période de 3 ans(renouvelable 1 fois) Soit au total 37% |
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Signature de l'acte en 2011 et 2012 |
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20% du prix de revient, étalée sur 9 ans |
20% du prix de revient, étalée sur 9 ans. 2% par an par période de 3 ans(renouvelable 1 fois) Soit au total 32% |
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Abattement sur les loyers |
0% |
30% |
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Location Ascendant - Descendant |
OUI |
NON |
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Loyers plafonnés |
OUI |
OUI |
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Ressources du locataire plafonnées |
NON |
OUI |
